北京明年“10萬”項目紮堆五環
高溢價率地塊頻頻拍出
明年“10萬”項目紮堆五環
日前，北京土地整理儲備中心再度掛出9宗地塊，大多位於昌平、順義等五環周邊。聯想起近來孫河、東壩等五環周邊連續4宗樓面價超過5萬元的地王級地塊的出現，加上目前這些新掛地塊的起拍金額已經達到瞭166.18億元，如果不出意外，還將誕生多宗地王。業內專傢表示，隨著北京周邊地價的水漲船高，五環將成為北京豪宅市場主力供應區域。
五環再掛高價地
北京市土地整理儲備中心網站顯示，待拍的9塊地，除瞭豐臺花鄉幾塊地位於南四環周邊外，區域地塊分別位於昌平南邵、順義後沙峪、門頭溝永定鎮等五環外周邊區域。業內人士表示，從位置上來看都算得上優質地塊，因此這些地塊的起拍總價已經達到瞭166.18億元，預計成交溢價率不會太低。
中原地產研究部統計數據顯示，年內北京土地出讓金突破瞭1000億元，達到瞭1042億元。
截止到9月15日，北京土地市場成交24宗商品房住宅用地，雖然從24宗土地總面積看合計高達417萬平方米，但因為多種配建，實際商品房住宅用地合計隻有95萬平方米，按照商品房平均單套120平方米計算，未來能夠供應形成的商品房住宅隻有8000套。
中原地產首席研究員張大偉分析認為，這表明北京供需結構已經失衡，從年初截至目前，合計供應商品房住宅隻有26882套，而成交則達到瞭37216套，高端化趨勢越來越明顯。預計2016年的市場表現更加明顯，商品房進入高端化。
地價超過房價
土地市場競爭激烈，地價超過房價成為“新常態”。北京2013年開始出現瞭地價超過房價的現象，而從2015年6月大興等南城系列地王開始，出現瞭地價遠超房價的現象。這證明瞭房企對一線城市土地的爭搶。
剛剛過去的10天內，北京出現瞭連續4宗樓面價超過5萬元的地王。
9月8日，龍湖、保利、首開聯合體經過99輪的血拼，以42.5億元和配建8.9萬平方米限價房的代價斬獲東壩地塊，樓面價超過5萬元/平方米。這是繼8月底9月初，豐臺石榴莊和朝陽孫河兩塊天價地塊出讓之後，北京土地市場又一新地塊，盡管三個地塊位置不同，然而，樓面價均超過5萬元。
業內人士表示，這與大房企發力一線城市戰略直接相關。統計顯示，20大標桿房企在8月累計獲得土地資金權益高達317.32億元，這也是最近7個月來的最高點。由此，供需矛盾下地王的接連出現並不意外。但這必然傳導至房價，未來新上市的商品房定價自然會出現高端化趨勢，而很多過去認為的非豪宅區也將供應大量的豪宅項目，將明顯影響市場定價。
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高地價帶來的結果必然是高房價，如不出意外，低密度豪宅產品作為高溢價產品恐怕是這些“地王”考慮定位時極少數可選產品類型。算上前一陣海淀西北旺地塊在內，從朝陽到海淀，再到豐臺、大興、亦莊，北京五環項目高端化局面已基本形成。所以，如繼續按照市場成交區域和市場供地表現來看，未來五環豪宅圈的輪廓正在逐步形成。這些地王項目的未來售價達到10萬元已經成為必然。
實際上，今年7月北五環外奧森北側的紫禦華府成交瞭一套單價超10萬元/平方米房源，這是北京房產史上五環外樓盤成交單價首次超過10萬元/平方米。
北五環附近的孫河板塊內龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子、中糧瑞府、首開·瑯樾等城市別墅類產品接連入市，供應從未出現過斷檔；東北五環的東壩板塊內，自從恒大入局後就一直升溫不斷，地價、房價不斷飆升，龍湖天璞的平墅、保利首開的天譽法式別墅已經入市，無論是產品定位還是價格都在刷新東壩甚至全北京人的認知；西五環的西山別墅區則在斷供多年後，又有遠洋天著春秋將在近期入市；南五環的亦莊板塊更是憑借區域的先發優勢、高定位、高成熟度先於上述兩個區域崛起，亦莊則有融創中國紫金壹號院和楓丹壹號，都算得上區域內知名的豪宅產品。
北京商報記者 董傢聲
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150917/012923269370.shtml
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